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就養老社區的規劃設計方法

   中國人口老齡化的趨勢愈加明顯,針對老齡化涌現的養老地產逐漸興起,從政府層面到開發商都加大了投入的力度,可以說這是未來中國建筑市場不容忽視的一個版塊。對于設計師來說,養老建筑的設計策略需要考慮細節繁多,國內已經有相關的高校和設計機構展開研究與實踐,近日由中國建筑學會及winwin設計(中國)牽頭在武漢舉辦了一期老年建筑設計培訓及研討會,活動中winwin設計首席建筑師張延伸教授發表了專業和深入的演講,本報記者參加了本次研討會,本文力求完整呈現張延伸先生的精彩的闡述,希望能有志于在養老地產項目投資或者設計策劃領域發展的各位同仁有所啟迪。

  一、養老產業發展的模式
  中國老齡化的發展狀況顯示出:到2025年中國老年的人口能達到20%,老齡化日益嚴重,老齡事業發展任重道遠。我國主張建立居家為基礎、社會為依托的,機構養老為支撐的體系,全國的標準是“9037”,北京市是“9064”的標準,指的是90%是居家養老,6%為社會養老,4%為機構養老。對于6%的社會養老方面,按照國家新指標規定,將會增加一些社會養老的項目指標。
  養老房地產的市場需求很大,從老齡化的進程、老年人的經濟水平、老年物業市場的供應、老年建筑市場發展來看潛力巨大。這方面研究方向有:活力型老年社區、專業型的養老服務、異地養老、度假養老等,這些都將成為新的課題。
  養老地產開發投資主體運作模式分為三種,第一為政府投資的保障房,是政府開發的社會福利院和保障院。第二是企業投資盈利性的養老設施,第三是保險公司的養老保險產品,也是一種新的模式。在政府的大力支持下,對推動養老的事業發展出臺了相關的政策,尤其在養老土地專項供應方面加大了力度。養老產業和養老地產的緊密結合是銷售的新亮點,從房地產市場看是業內關注的熱點。尤其在2013年8月28日的國務院常務會議上,李克強總理部署強調了健康產業的發展,包括醫療護理、健康保健、養生行業,這是健康服務業是我們國家一個薄弱的環節,所以從政策的支持角度將對養老產業發展起到重要的推動作用。
  二、養老社區的規劃設計思考
  從養老社區的分類來看,大家都在研究可以分為:居家生活型、生活輔助型、獨立型、生活護理型等。從社區類型來看,環境、服務對象、服務特點、租賃方式都各有不同。對于開發商最大熱點的研究是居家生活型,活躍型的老年社區對房地產開發有很大的支撐作用。另外是生活護理型等也是研究的熱點。
  規劃設計如何體現對老年人的關注這是最重要的,設計師一定要知道老年人關注的問題,滿足老年人心理、生理機能的變化,設計要關注他們對居住環境的要求,對生活空間的要求,對配套生活的要求,最后是精神層面的要求。一定要從老年人的真正需求去出發,規劃設計要從服務特點、老年居住的產品,不同的需求去研究,營造老年人的小型管理單元、生活組團,提供細心的管理和生活服務空間,以上對老年建筑的規劃是非常重要的。
  活躍型老年社區設計我們一直在總結經驗,從房地產開發商上講,結合居住區的設計是比較靠近的,是地產開發的一個研究方向。對于老年社區的設計原則與一般居住區設計有相似性,當也有個性:我們提倡第一是采取一種向心性的設計布局,緣于老年人的心理特點。第二是營造一種組團的生活、親情的生活。第三是分級配套,包括社區級的和組團的配套,滿足群居和共享的生活。第四,對于老年社區環境設計,設計要營造良好的生活環境,因為老年人大部分時間都在社區生活。有很多項目設計之后,并沒有老年社區的感覺,環境優先非常重要。第五是做到全區無障礙設計。第六是設計應該體現健康運動元素。第八是設計要關注老年人精神方面需求,比如設置老年大學、多功能空間等。
  比如美國亞利桑那的“太陽城”項目,是一種典型的向心性布局,擁有一種組團特有模式,和高爾夫區域結合的方式體現在太陽城體系的規劃設計中。
  三、持續型護理老年社區(CCRC)設計原則
  1、設計要保障老年人生命中的各個階段都能得到全程的服務。
  2、要考慮規模效應,CCRC過大過小都有弊端,所有要控制一般規模。
  3、空間布局要以公共設施服務為中心。
  4、居住戶型滿足護理生活的老年的要求。
  5、注重醫療健康、運動健康和精神撫慰。
  6、運營管理和設計相結合,設計能夠滿足運營期的使用要求,對經濟和成本的回報非常有效。
  比如北京的太陽城項目是一個CCRC社區,活躍型、護理型、半護理型的分區很齊全,能夠提供一種完整的社區服務。臺灣的長庚文化村也是典型的CCRC的管理機構,提倡老年人能夠在社區中體驗社會生活,有醫療健康和學習的空間,讓老年人也能更好地發揮余熱。
  四、養老社區的規劃設計策略
  首先應該從項目定位和市場需求結合出發,完全以養老功能為核心的社區目前市場認知度不高,大家對養老產品如何去做,銷售的客戶端有多少認知,需要社會培育的認識階段。從宏觀政策調控下,開發商希望能夠進入養老地產,走一種產品差異化道路,占領新的市場帶動地產開發,這是開發商的需求。因此項目設計定位應該結合市場,結合主流產品和主題產品的相互關系,對主體產品的性質、開發量、開發比例,資本運作的情況、成本利用回收的模式等方面要進行充分的考慮。對于房地產開發和規劃開發的策略,市場的目標、政策的導向、區域發展特點,也是前期概念獲得土地的基本條件,所以關于地產開發和規劃的設計策略,我們都在研究前期設計策略的問題,也提出了很大的一個課題,包括政府的政策導向、市場的需求和經濟狀況、產品的定位標準和市場目標,最后到開發商的市場回報,這幾方面這是地產開發研究的目標,設計為了滿足目標進行實施,這些都是作為設計師需要研究的課題。
  針對養老社區的規劃設計策略我列舉兩個案例:
  1、峨眉山國際健康城的方案
  項目前期的策劃方案整個用地160公頃,這么大規模的項目隨著政策導向以及當地發展的趨勢,希望能建設一個養老社區周圍有醫院、學校,一個健康城的概念。養老社區如何滿足政府目標和開發商的要求,同時還要滿足老年社區的基本特點,我們做了很多嘗試和研究。
  2、武漢的某養老社區
  這個項目是借助旅游地產開發的設計項目,設計中會體現包括旅游一些民俗的風光、農業的種植,形成旅游線,開發商能獲得一些土地,設計單位會在前期和開發商一起做大量研究工作,一般社區應該如何去做,這是大家正在研究的問題。
  養老社區,針對不同的投資主體的設計目標也是不同的:
  第一,政府收益型的項目。在設計中,應該按照養老專項規劃設計,政府管理的慈善機構、社會福利院養老院的方式,這種產品要嚴格執行國家標準,控制投資造價,保證床位數,符合基本養老的要求,這福利型養老社區的要體現國家的政策要求。
  第二,企業投資盈利型的養老產品。根據前期策劃的定位,往往以高端產品切入為主,設計要改變人們對養老產品傳統和落后的認識,把握住項目持續運行的策略。
  第三,保險養老產品。這類項目是結合整個股權作為產品的轉換,提倡特色和精細化、標準化的設計,因為是定型的產品,要嚴格控制成本,便于后期運營與管理相結合,這也是非常重要的。所以針對不同的投資主體我們設計的策略和目標是不同的。
  養老社區規劃和設計很重要的一方面要和和運行管理相結合,目前這方面我國還比較薄弱。相應隨著政策層面的主導,對于養老健康的產業的管理會有很大推動。設計如何與運行管理結合?第一,設計要注意投資回報,因為相應的機構養老產品都是不能進行市場銷售的,回報期相應較長,我們必須考慮相應的規模,結合投資與回報率。第二,體現運營管理需求,醫療保健所有服務應該滿足基本要求。第三要體現設計理念,標準性、通用性、先進性的設計理念能滿足運營后期服務對功能各種方面的要求。
  通過幾個實例談談設計過程中的原則和思考:
  1、北京東方太陽城
  項目定位是活躍型老年社區、退休生活社區,在2000初開始進入建設,是一個完整的居住社區。這個項目屬于美國太陽城體系的典型規劃實例,我們前幾年到美國做了大量考察,項目前期方案是美國一家設計公司,把運動高爾夫的理念移植到中國,設計理念很新穎。從2000到現在,第一期到第八期我們參與全部實施過程,這個項目整個是不可復制的,環境位置非常好,處于北京順義潮白河的濕地。林場規劃是高爾夫用地和社區用地,穿插設計得非常好,設計方案把加利福尼亞的太陽城的成熟的設計理念應用到中國,得到很大的認可。項目以居家生活為主的健康活力老年社區,雖然以養老項目拿地,因為政策的原因后期轉為市場的運作的方式,但是設計從規劃設計到指導思想完全按照老年社區進行設計,在后期的物業管理上做了很多的老年活動空間,深受希望有健康生活的老年人的喜愛。
  東方太陽城的模式有幾個特點:第一,規劃與自然環境有很好的結合,自然環境和高爾夫區域,打造16萬平米的自然生態水系,通過自然生態的處理達到零排放。第二,整個布局采取活躍型向心的布局方式,中間是社區公用設施,七大組團圍繞公共社區的布置,每個組團有基本生活配套,所以全區娛樂、健身、酒店、醫院都在中心區,每個組團只設置滿足生活基本要求的設施,比如小的便利店、餐飲和活動站。第三,老年社區的道路系統不應是程式化的,結合老年人的特點有所差異,便于增強記憶感。第四,戶外的環境路邊垂釣、廣場晨練、無障礙設計都有所體現。第五,建筑色彩很明快,明快的顏色對老年人精神感受很有好處。第六,在綠色建筑設計上,擁有大面積的水系資源,進行污水、中水處理后水排到湖面,改善了生物環境,在新能源的利用上土壤源、水源利用比較多。根據多年實踐的體會,東方太陽城的設計策略是很好的模式。
  2、揚州豪第坊老年公寓
此項目是典型的CCRC老年社區,整個用地100多公頃,建筑面積60000多平方米,是完整的別墅社區開發最后一塊用地,開發商有做老年社區的想法,所以增加開發了這個CCRC。項目總平面上來看,包含獨立居住、護理居住區。有兩棟老年公寓、半護理公寓、小型衛生院、全護理的公寓。床位接近500床,是為老年人服務的綜合體。這是一種體現居家生活、娛樂健身、酒店服務為一體的養老社區新模式。設計特點是:
  (1)體現老年人生活的需求,空間方面的需求。
  (2)體現公共服務設施以居中為主,老年人可以足不出戶得到服務。能夠提供醫療、水療、公共設施等服務。方便老人出行和管理要求。全區做到無障礙,戶型符合老年人生活標準。
  (3)體現精細化設計,在尺度、設施、監控體系、護理要求等方面給予關注。
  (4)體現整個建筑的特色,老年人懷舊心理較重,設計以一種新中式的風格體現老年人的懷舊、安寧的精神需要。
  (5)所有的設計和運營管理結合,空間使用經濟靈活,減少費用負擔。
  3、順義松鶴新村
  此項目是政府主導的養老社區,位于北京順義潮白河對岸,建筑面積11萬平米屬于改造型建筑,建筑前身是一個培訓中心,目前定位為養老物業培訓基地。周圍的環境非常重要,打造向心性的設計,便于老人的活動。整個社區的公共服務設施都在中心位置,這個項目由民政部主導進行開發,我們體會到設計應該嚴格按照國家規范標準要求,養老院的標準時間比較舊了,新的規范沒有出臺只能參照舊的規范。在經濟造價上和商品型項目的有所不同。民政部門主導運作對于建筑的經濟指標、使用效率、公建配套指標、建筑系數等應該嚴格推敲,仔細規劃,達到的預定目標。
  4、沈陽棋盤山保險養老項目
  這個項目在沈陽棋盤山,地段環境非常好,設計目標是創建一流的養生養老,融合度假健康的設計理念,提供綜合品質醫療設施,維護自然生態環境。對于保險公司產品包括健康生活、CCRC、護理院等要齊全。對于獨立的老年社區,每個組團都有相應的配套。每個組團的出行到各個地方距離比較近,對于社區護理的方式,都是按照的日常生活有困難需要照顧的老人,屬于機構護理方式,相對于專業護理這種需要陽光明媚的環境,在相應的樓層有共享的空間。老年階段的不同要求都有相應配套,最后提供高品質的生態環境,結合山體環境,創造優良的生活環境。險資進入房地產市場,他們不缺錢,產品有特殊的要求,這種產品要形成標準化、系列化,成本回報對保險產品養老社區的發展有很強的支撐。


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